1979年1月18日，星期四。
中西区的晨雾刚被港岛的朝阳撕开一角，弘利大厦顶层的董事长办公室里，已是一片暖意融融。
黄家豪陷在厚重的真皮座椅里，指尖摩挲著骨瓷茶杯的温润边缘。
琥珀色的红茶汤色透亮，是钟楚红刚泡好的锡兰高地茶。
茶香混著她身上淡淡的梔子花香水味，在空调风里轻轻漾开。
他面前摊著的，是张奋豪熬了两晚整理出的財富报告。密密麻麻的数字在泛黄的纸上排列著，看得他心情格外舒畅。
报告的核心栏清晰標註著：弘利投资，他的私人资本核心，目前持有现货黄金价值已逾九千万港幣，以及2800万港幣的现金储备。
最关键的是，这批黄金的持仓成本锁定在222美元每盎司。这个数字，是他穿越回这个时代后，压下的最关键一注。
按他对未来的精准预判，一年后国际金价將飆升至650至800美元每盎司。
届时套现离场，扣除高昂的融资利息，他能稳稳攥住至少两亿港幣的纯私人財富。
这笔钱，將是他摆脱被动的底气。
有了它，宏兴置业后续的集资供股，他再也不必担心股份被稀释，能牢牢握住控股权。
也能借著这股资本东风，布局更多隱蔽的投资渠道，让財富在无人知晓处滚雪成球。
视线往下移，是联营企业弘盛投资的资產清单。
两千万港幣的股票组合、宏兴置业5%的核心股份，还有他此刻脚下这座矗立在中西区核心地段的弘利大厦。
这栋落成时代比较老的写字楼，却也是港岛商界趋之若鶩的办公地。
按照1979年港岛地產与股市的升温势头，一年后，这批股票与物业的市值大概率將实现翻倍。
而他持有弘盛投资20%的分红权，仅此一项，一年后估值便將突破四千万港幣。
再看他控制的上市企业宏兴置业，眼下已是市场上的“当红炸子鸡”。
股价稳稳站在两港幣上方，总市值攀升至一亿七千万以上。在联交所的交易板上，每天都有大量买单追捧，成为不少经纪行口中的“必配蓝筹潜力股”。
此外，长江公司、新鸿基、九龙仓，这三家港岛地產巨头的股票，宏兴置业合计持有市值已超一亿港幣。
且隨著恆指持续走高，这笔持仓还在每日增值。
公司帐面上，更躺著两千万港幣的现金储备，隨时可应对任何突发布局。
只是，在这份光鲜的財富版图背后，风险的红线也清晰可见。
报告最后一页，宏兴置业的负债表格外醒目：总负债已攀升至一亿一千万港幣，其中五千万港幣来自高槓桿的股票配资。
黄家豪合上报告，端起红茶抿了一口。
茶的醇厚与一丝微涩在舌尖交织。他望向落地窗外，维多利亚港的渡轮正鸣著汽笛穿梭，中环的摩天大楼群在晨光里渐次甦醒。
1979年的香港，机遇如潮水般涌来，风险亦如暗礁密布。
但此刻，手握未来的他，看著这张充满张力的资產负债表，眼底没有丝毫怯意。
只有即將乘风而起的篤定。
“噔噔噔…”
清脆的敲门声，打破了办公室里片刻的沉静。
黄家豪隨手將报告合上，抬眼望向门口。
“请进。”
推门而入的是李国基，手里攥著一份文件夹，脚步比平时快了几分。
“黄生。”
“坐。”黄家豪抬手示意，脸上浮起一抹从容的笑意，径直切入正题，“明天那场官地拍卖，筹备得如何了？”
眼下香港楼市正值升温期。港九核心地段的住宅用地，市价已攀升至八百港幣每平方尺上下。
新界区域地价稍低，但最终成交价仍要视地段、地积比等关键指標浮动。
也就是说，即便是同一片区域，容积率不同，地价也能拉开巨大差距。
就像去年恒隆拿下的九龙淘大旧厂址，位置並不算核心，却拍出了九百港幣一平方尺的高价。
核心原因便是极高的地积比，足以开发成大型屋邨。
也就是日后规模庞大的淘大花园，將近5000个住宅单位，总楼面面积接近300万平方尺，换算下来地积比远超15。
旁人或许不解：黄家豪手握重金，炒金、炒股获利更快，为何执意要踏足地產开发？
答案其实很简单。
因为黄家豪发现，宏兴置业作为上市公司，必须拥有扎实的实业根基。
长期依赖金融投机，根本撑不起股价，更会影响后续集资供股、银行信贷等一系列资本运作。
因此，黄家豪下定决心：拿下一幅地块，亲自试水。从財务投资者，转向真正的地產发展商。
以当前香港地產的上升趋势，年化收益超过五成並非难事。
更何况他心里清楚，这轮地產热潮至少要到1981年中才会进入调整期，1982年9月才会迎来暴跌。
中间足足两年多的窗口期，足够宏兴置业完成一个项目从开发到销售的全流程。
李国基坐下后，立刻翻开手中文件，直奔主题：“地產部已经对明天拍卖的几幅地块做过全面评估。”
黄家豪点点头：“哪一块潜力最大？”
“荃湾那幅65000平方尺的地块，最据性价比。”李国基指著地图上的位置，语速平稳地报出数据：
“地积比七点五，可建楼面约488000平方尺。按目前荃湾的楼价测算，建成后销售额至少1.6亿港幣。建筑成本与各项税费合计约7000万港幣。”
黄家豪追问：“预期地价多少？”
“五千万港幣。”
李国基合上文件，看向黄家豪。
这幅地块，无疑最贴合宏兴置业现阶段的实力与规划。
地价5000万港幣，加上建筑、税费与银行利息，看似利润空间有限，周期也要一年半到两年。
但业內开发商向来不是只看眼前，他们赌的，是后市房价继续上涨，这也是土地拍卖频频出现溢价的根本原因。
而在黄家豪的预判里，这批单位若等到81年初入市，销售额完全有望突破三亿港幣。
他心里有数，面上却不动声色，只微微頷首：“知道了。明天我亲自过去。”
李国基闻言，神色一振：“明白，黄生。”
相关资料他早已反覆研究，心中已有盘算。
只是以宏兴置业目前的规模，充其量只能算小型发展商，明天能否顺利拿地，仍是未知数。
更何况公司帐面可用现金流仅2000万港幣，选择本就有限。
而明天整场拍卖会，也仅仅只有五幅地块放出，在如此火爆的地市里，竞爭肯定无比激烈。